Házastársi vagyonközösség megszüntetése

Ügyfelem házasságát a bíróság felbontotta. A házassági életközösség oly módon szakadt meg a házasfelek között, hogy a házastársi közös lakásként szolgáló ingatlant ügyfelem elhagyta és a testvére tulajdonát képező, de édesanyja, mint haszonélvező által használt ingatlanba költözött.

 

Ügyfelem volt házastársa - I.r. alperes - a házsságkötést egy hónappal megelőzően megkötött ingatlan adásvételi szerződéssel 1/1 tulajdoni hányadban megvásárolta a felek későbbi közös lakásakánt használt ingatlant (a továbbiakban: "első ingatlan"). A vételár kifizetése tárgyában a felek akként állapodtak meg, hogy a vételár 70%-át kitevő összeg a birtokba vételkor kerül átadásra, míg a fennmaradó összeget vevő a birtokba lépéstől számított egy éven belül fizeti meg. I.r. alperes 1/1 arányú tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, az adásvételi szerződést a házasságkötést követően nyújtották be a földhivatalba.

 

I.r. alperes - a birtokba adáskor megfizetendő vételárrész megfizetése érdekében - a házasságkötést követően kölcsönszerződést kötött egy takarékszövetkezettel. A szerződés értelmében a takarékszövetkezet I.r. alperesnek a szükséges (kb. 70%-os mértékű) vételárrésznek megfelelő összegű kölcsönt nyújtott, kifejezetten a fentiekben írt ingatlan megvásárlása céljából. A kölcsönszerződés úgy rendelkezett, hogy a kölcsönösszeget a hitelező közvetlenül az eladóknak fizeti ki. A kölcsön és járulékai biztosítására az abból megvásárolt ingatlanra jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre. I.r. alperes édesanyja a kölcsön visszafizetéséért készfizető kezességet vállalt. 

 

A kölcsön részleteit a felek a kezdetektől egészen a kölcsön visszafizetéséig közösen fizették. 

A fennmaradó, a vételár kb. 30 %-ának megfelelő összegű vételárrész kiegyenlítéséhez szükséges pénzt a felek I.r. alperes édesanyjától kapták. Ügyfelem édesapjának közlekedési balesetből eredő halálát követően a károkozótól és a biztosítótól kapott összeget - mely összeg a Ptk. 4:38.§ (1) bekezdésének d) pontja alapján ügyfelem különvagyonának minősül - felek szintén teljes egészében a megvásárolt ingatlan – annak értékét növelő - felújítására (vakolás, terasz építése) fordították. 

Felek az ingatlant részben a közös vagyonból, részben pedig ügyfelem előző pontban említett, kártérítési összegből eredő különvagyoni hozzájárulásából az évek során közösen felújították, ennek keretében az ingatlan értékét jelentősen növelő beruházásokat hajtották végre. Így például központifűtés-rendszert alakítottak ki, kiépítették a szennyvízelvezető- és az ivóvízrendszert is és az ingatlant fürdőszobával bővítették.

 

I.r. alperes az előzőekben említett ingatlant 16 évvel később elcserélte a felek utolsó közös lakóhelyeként szolgáló és I.r. alperes által jelenleg is lakott lakásra (a továbbiakban: "perbeli ingatlan"). Az ingatlanok forgalmi értéke a szerződésben egymással egyező összegben került meghatározásra. Ezen lakás tulajdonosaként is I.r. alperes került egyedüliként bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.

 

I.r. alperes ezt követően CHF alapú kölcsönszerződést kötött II.r. alperessel, mely kölcsön fedezetéül a perbeli ingatlan szolgál. Az ingatlanra a felek II.r alperes javára jelzálogjogot alapítottak. A házastársi életközösség megszakadásáig a kölcsön törlesztő részleteit felek közösen fizették, azóta pedig ezen kölcsön törlesztő részleteit I.r. alperes egyedül fizette.

 

A felek között lefolyt eredménytelen tárgyalásokat követően benyújtott keresetünkben annak megállapítását kértük a bíróságtól, hogy ügyfelem házastársi vagyonközösség jogcímén megszerezte a perbeli ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát. Kértük a bíróságot, hogy ügyfelem ½ arányú tulajdonjogának bejegyzése végett keresse meg az illetékes földhivatalt, II.r. alperest pedig kötelezze ennek tűrésére.

 

Kértük továbbá a bíróságot, hogy az ingatlanon fennálló közös tulajdont szüntesse meg elsősorban akként, hogy azt adja I.r. alperes tulajdonába, egyben kötelezze a forgalmi érték felének megfelelő megváltási ár ügyfelem részére történő megfizetésére, másodsorban pedig akként, hogy rendelje el az ingatlan árverés útján történő értékesítését azzal, hogy a legkisebb vételárat az ingatlan általunk megadott forgalmi értékében, a feleket megillető részt pedig a vételár ½ – ½ részében állapítsa meg, az I.r. alperes által fizetendő megváltási árba, illetve az árverési vételár ügyfelemnek járó részébe pedig rendelje beszámítani az alperesek között létrejött kölcsönszerződés alapján a házastársi életközösség megszakadásától a közös tulajdon megszűnéséig terjedő időszakban I.r alperes által egyedül megfizetett törlesztések összegének felét, valamint a közös tulajdon megszüntetésének időpontjában még fennálló tartozás felét. 

 

Másodlagosan, abban az esetben, ha a bíróság ügyfelem tulajdonjogának megállapítására nem lát lehetőséget, kértük, hogy - a közös vagyonból, illetve az ügyfelem különvagyonából I.r. alperes különvagyonára történő ráfordítások és tartozások megtérítése címén – kötelezze I.r. alperest a perbeli ingatlan általunk megadott forgalmi értéke felének megfelelő összeg megfizetésére és ezen összegbe rendelje beszámítani az alperesek között létrejött kölcsönszerződés alapján a házastársi életközösség megszakadásától a teljesítésig terjedő időszakban I.r alperes által egyedül megfizetett törlesztések összegének felét, valamint az alperes teljesítésének időpontjában még fennálló tartozás felét. 

 

Végül kértük I.r. alperes perköltségben marasztalását is.

 

Keresetünket az alábbi jogi érvekre alapítottuk.

 

A jelen ügyben az életközösség megszűnésének időpontjára tekintettel alkalmazandó új Ptk. 4.37.§-a szerint házastársi vagyonközösség esetén a házastársak közös vagyonába tartoznak azok a vagyontárgyak, amelyeket a házastársak a vagyonközösség fennállása alatt együtt vagy külön szereznek. A vagyonközösség fennállása alatt a házastársak által megszerzett vagyontárgyak közös vagyonba tartozása mellett – a Ptk. 4:40.§-a értelmében - törvényi vélelem szól. A házastársi közös vagyon a házastársakat osztatlanul, egyenlő arányban illeti meg. A Ptk. 4:35.§ (1) bekezdése értelmében a törvényes vagyonjogi rendszer az életközösség kezdetétől hatályosul akkor is, ha a házastársak a házasságkötés előtt élettársakként éltek együtt.

Tekintettel arra, hogy felek az első ingatlan megvásárlásának időpontjában - a házasságkötésüket egy hónappal megelőzően - már élettársakként éltek együtt, az adásvételi szerződés létrejöttének időpontjában már a törvényes vagyonjogi rendszer hatálya alatt álltak, így ebben az időpontban a bármelyikük által megszerzett vagyontárgy közös vagyonnak minősült. Mindazonáltal, még abban az esetben is, ha felek nem éltek volna élettársakként együtt a házasságkötésüket megelőzően, az I.r. alperes által megvásárolt első ingatlan a tulajdonjog megszerzésének időpontjára tekintettel is közös vagyonba tartozónak minősült volna. 

Az 1959. évi IV. törvény („régi Ptk.”) az adásvételi szerződés létrejöttének időpontjában is tartalmazta már ugyanis azt a rendelkezést, mely szerint ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges (117.§ (3)). Ebből eredően ingatlan esetén a tulajdonszerzés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel zárul le (lsd. pl. 24/1999. számú polgári elvi határozat). Márpedig az ingatlan tulajdoni lapjából aggálytalanul megállapítható, hogy a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése, s ezáltal I.r. alperes tulajdonszerzése akkor történt csak meg, amikor már fennállt a házasság. Következésképpen – a tulajdonszerzés időpontjára tekintettel - törvényi vélelem szól az ingatlan közös vagyonba tartozása mellett.

Az ingatlan a Ptk. 4:38.§ (1) bekezdésének f) pontja alapján sem tartozhatott I.r. alperes különvagyonába, mivel a vételár megfizetése is közös vagyoni hozzájárulásból történt: a vételár kb. 30%-át az I.r. alperes szülei által a felek részére nyújtott juttatásból, kb. 70%-át pedig a takarékszövetkezeti kölcsönből fizettek meg a felek. A házasság fennállásának ideje alatt a takarékszövetkezeti kölcsönből megfizetett vételár közös vagyoni eredete mellett szintén törvényi vélelem szól, mivel a Ptk. 4:40.§ (2) bekezdése szerint a vagyonközösség fennállása alatt a közös vagyonra vagy valamelyik házastárs különvagyonára vonatkozó kötelezettség teljesítéséről azt kell vélelmezni, hogy a teljesítés a közös vagyonból történt. 

 

A házasságkötés időpontjában hatályos 1952. évi IV. tv (Csjt.) 28.§ (1) bekezdése a különvagyon körét a Ptk-ban foglalthoz hasonlóan, azzal lényegében megegyező módon szabályozta, így az első ingatlan a házasságkötés időpontjában hatályos törvényi rendelkezések alapján sem képezhette I.r. alperes különvagyonát, mivel I.r. alperes tulajdonszerzése a házasság fennállása alatt történt meg és az ingatlan vételárát a felek közös vagyonból fizették ki.

 

Tekintettel arra, hogy az első ingatlan a házastársi közös vagyonba tartozott, értelemszerűen az arra elcserélt perbeli ingatlan is a házastársi vagyonközösség részét képezi.

 

A fentiekben kifejtettek alapján tehát megállapítható, hogy az első ingatlan elcserélése révén I.r. alperes által megszerzett perbeli ingatlan a felek házastársi közös vagyonát képezi, mivel I.r. alperes az előbbin az élettársi életközösség fennállása alatt létrejött adásvételi szerződés alapján a házasságkötést követően szerzett tulajdonjogot, annak vételárát a felek a házastársi közös vagyonból egyenlítették ki és I.r. alperes ügyfelem - biztosító által megfizetett kártérítésből származó - különvagyoni hozzájárulását meghaladó mértékű különvagyoni hozzájárulást egyik ingatlan megszerzése, illetve értékének növelése érdekében sem teljesített.

 

A közös vagyon megszüntetése körében hivatkoztunk a Ptk. 5:83.§ (1) bekezdésére, mely szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. Jelen esetben nem állt fenn semmilyen olyan körülmény, ami a közös tulajdon megszüntetését lehetetlenné tenné. Tekintettel arra, hogy az ingatlanban jelenleg is I.r. alperes lakik, kézenfekvő, hogy a közös tulajdon megszüntetésére ügyfelem tulajdoni hányadának I.r. alperes általi magához váltása révén kerüljön sor. Ehhez – a Ptk. 5:84.§ (1) bekezdése alapján – az ingatlanban lakó I.r. alperes beleegyezéséhez nincs szükség. Az állandó joggyakorlat értelmében, méltánylandó körülmények hiányában a saját bentlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit a bentlakónak kell viselnie. A bentlakás értékcsökkentő hatása főszabály szerint volt házastársak esetén is azt a tulajdonostársat terheli, aki az ingatlant használja [BH. 2013.6.239, 1/2008. (V. 19.) PK vélemény II. pont, BH 1997/1/26., CDT 169.]. Jelen esetben nem állapítható meg olyan méltánylandó körülmény, mely alapján a lakottság értékcsökkentő hatását akár csak részben ügyfelemnek kellene viselnie, így megváltási árként a beköltözhető forgalmi érték felére jogosult. Egységes az ítélkezési gyakorlatban abban is, hogy a megfelelő ellenértéket, a megváltási árat az ingatlannak a közös tulajdon megszüntetésének időpontjában fennálló forgalmi értékének alapul vételével kell meghatározni (BH+ 2004.12.564, BH 1993.3.162).

 

A Ptk. 4:58.§-a értelmében a házastársi vagyonközösségből eredő igényeket egységesen kell rendezni. Felek házastársi vagyonközösségének részét képezi a II.r. alperessel létrejött kölcsönszerződésből eredő tartozás is. Mivel ezen tartozást az életközösség megszakadásáig I.r. alperessel közösen fizette, azt követően pedig I.r. alperes egyedül fizeti, I.r. alperes jogosult levonni az általa fizetendő megváltási árból, illetve – árverési értékesítés esetén – a vételár ügyfelemet illető részéből a közte és II.r. alperes között létrejött kölcsönszerződés alapján a házastársi életközösség megszűnésétől a közös tulajdon megszűnéséig terjedő időszakban egyedül megfizetett törlesztések összegének felét, valamint a közös tulajdon megszüntetésekor még fennálló tartozás felét. 

 

Vagylagosan előterjesztett másodlagos kereseti kérelmünkkel pedig azt kértük a bíróságtól, hogy abban a nem várt esetben, ha nem látja teljesíthetőnek ügyfelem tulajdonjogának megállapítására vonatkozó elsődleges kereseti kérelmem teljesítését, kötelezze I.r. alperest a közös vagyonból, illetve ügyfelem különvagyonomból az ő különvagyonára történő ráfordítások és tartozások megtérítése címén a perbeli ingatlan forgalmi értéke felének megfelelő összeg megfizetésére. Feltéve, de meg nem engedve ugyanis, hogy a perbeli ingatlan I.r. alperes különvagyonát képezi, akkor ez egyszersmind azt is jelenti, hogy az ingatlan megszerzésével kapcsolatos tartozások is I.r. alperes különvagyonába tartoztak (Ptk. 4:39.§ (3) a) pont), vagyis ebben az esetben ügyfelem igényelheti mind az I.r alperesi különvagyont képező ingatlan megszerzésére, mind pedig az I.r. alperesi különvagyont képező ingatlan felújítására, értékének növelésére fordított ráfordításaim megtérítését. 

 

A Ptk. 4:57.§ (3) bekezdése úgy rendelkezik, hogy ha a házastársak között nem jött létre szerződés a közös vagyon megosztása tárgyában, vagy az nem terjed ki a vagyonközösség megszűnéséhez kapcsolódó valamennyi igényre, a házastársi közös vagyon megosztását és a rendezetlenül maradt igények elbírálását a bíróságtól lehet kérni. A 4:58.§ értelmében a házastársi vagyonközösségből eredő igényeket egységesen kell rendezni. A 4:59.§ (1) bekezdése szerint a közös vagyon megosztása során igényelni lehet a közös vagyonból a különvagyonra, a különvagyonból a közös vagyonra és az egyik házastárs különvagyonából a másik házastárs különvagyonára történő ráfordítások és a másik vagyonból teljesített tartozások megtérítését. A megtérítési igények elszámolására a vagyoni hányad értékének megállapítására vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell. A vagyoni hányad értékének megállapítására vonatkozó és a megtérítési igények elszámolása során is figyelembe veendő 4:60.§ (1) bekezdése értelmében a közös vagyonból a házastársat megillető hányadot a vagyonközösség megszűnésekor fennállt állapot és érték szerint kell megállapítani. A vagyonközösség megszűnésétől a közös vagyon megosztásáig terjedő időben bekövetkezett értékváltozást figyelembe kell venni, kivéve, ha az az egyik házastárs magatartásának az eredménye.

 

Tekintettel arra, hogy a Ptk. 4:59.§ (1) bekezdésének második mondata alapján alkalmazandó 4:60.§ (1) bekezdése szerint a megtérítési igények alapjául szolgáló értéket is a vagyonközösség megszűnésekor fennállt állapot és érték szerint kell megállapítani, a házastárs különvagyonába tartozó ingatlan vételárának kiegyenlítésére fordított hozzájárulás alapján a nem tulajdonos házastárs az ingatlannak (illetve az ezen ingatlanért elcserélt, vagy az ezen ingatlan vételárából vásárolt másik ingatlannak) a vagyonközösség megszűnésekor fennálló értékének akkora hányadát igényelheti megtérítési igény címén, amilyen arányban az eredeti ingatlan vételárának kiegyenlítéséhez, illetve értékének növeléséhez hozzájárult.

A házastársi közös vagyon megosztása, valamint a házastársi vagyonközösségből eredő megtérítési igények elbírálása során az állandó joggyakorlat értelmében méltányos rendezésre kell törekedni, s ennek érdekében meg kell akadályozni, hogy az egyik házastárs a másik rovására méltánytalan vagyoni előnyhöz jusson (lsd. pl. EH 1999.24). Márpedig nyilvánvalóan méltánytalan lenne, ha a teljes egészében közösen kifizetett és közösen felújított ingatlannak a hosszú időmúlás során bekövetkező értéknövekedése kizárólag az egyik házastárs vagyonát gyarapítaná. A méltányosság követelményéből az következik, hogy az ingatlan megszerzése és felújítása, értékének növelése érdekében egyenlő terhet vállaló házastársak az ingatlan értékének - az inflációra, illetve az ingatlanpiaci változásokra visszavezethető – növekményéből is egyenlő arányban részesüljenek. A vagyonszaporulat a vagyon megszerzésére fordított ráfordítások arányában osztandó meg a házasfelek között, minden ettől eltérő rendezési mód méltánytalan eredménnyel járna. Az ingatlan vételárát a házastársi közös vagyonból kiegyenlítő házastársaknak az ingatlan eredeti, beszerzéskori értékén túl az ingatlannak a vásárlást követő időben bekövetkezett értéknövekedéséből is egyenlő arányban kell részesülniük. Jelen esetben mindez azt jelenti, hogy ügyfelem az első ingatlanért 1:1 arányban elcserélt perbeli ingatlannak a vagyonközösség megszűnésekor fennálló (beköltözhető) forgalmi értékének felére jogosult, mivel a felek az I.r. alperes által a házasságkötést megelőzően megvásárolt első ingatlan teljes vételárát a házastársi vagyonközösség fennállása alatt, közös vagyonból fizették ki, e mellett ügyfelem ráadásul még különvagyoni ráfordítással (az édesapja  halála okán kapott kártérítés összegével) is hozzájárult az ingatlan értékének növeléséhez. 

A joggyakorlat egységes abban, hogy a házastársak közös tulajdonának megszüntetésekor a megváltási ár az ingatlannak a megosztás időpontjában fennálló forgalmi értékét alapul véve határozandó meg (BH 2013.239, BH 1994.410-I). Nyilvánvalóan ugyanez az eljárás követendő abban az esetben is, ha a házastársak a valamelyikük különvagyonát képező ingatlan vételárát a házastársi közös vagyonból egyenlítik ki. A megtérítési igény elbírálása során is alkalmazandó továbbá az az alapelv, hogy a lakottság értékcsökkentő hatásait – különös méltánylást érdemlő körülmények hiányában – az ingatlanban lakó tulajdonosnak kell viselnie, így a házastárs különvagyonára a közös vagyonból, vagy a másik házastárs különvagyonából teljesített ráfordítások megtérítéseként fizetendő összeg meghatározásakor is az ingatlan beköltözhető forgalmi értékéből kell kiindulni.

Az ügyfelemnek fizetendő megtérítésbe I.r. alperes természetesen ebben az esetben is jogosult beszámítani a közte és II.r. alperes között létrejött kölcsönszerződés alapján általa a házastársi életközösség megszűnésétől a teljesítéséig terjedő időszakban egyedül megfizetett törlesztések összegének felét, valamint a teljesítéskor még fennálló tartozás felét. 

I.r. alperes a kereset elutsítását kérte. Érdemi védekezésében tagadta, hogy felek a házasságkötésüket megelőzően élettársakként éltek volna együtt. Az első ingatlan megvásárlásával kapcsolatban pedig úgy nyilatkozott, hogy a vételár nagyobb, kb. 70%-nak megfelelő részét különvagyoni ráfordításból, nevezetesen egy különvagyonát képező ingatlan eladásából befolyt összegből fizette ki az eladóknak, még a takarékszövetkezeti kölcsönszerződés létrejöttét megelőzően. A takarékszövetkezeti kölcsönszerződésben foglaltakkal ellentétben a hitelező a kölcsönösszeget nem közvetlenül az eladóknak, hanem neki fizette ki készpénzben (vagyis a takarékszövetkezet nem a szerződés szerint járt el), amiből ő megfizette eladók részére a vételár kb. 30%-ának megfelelő hátralék összegét. Ebből eredően ügyfelemnek a perbeli ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 15%-a járna, ám az I.r. alperes által a felek által közösen lakott első ingatlanra fordított különvagyoni ráfordítások értéke az ügyfelemnek járó összeget meghaladja, így keresetünk alaptalan.

I.r. alperes védekezésére tekintettel a bíróság széleskörű bizonyítási eljárást folytatott le: az időbeliség vizsgálata céljából - indítványunkra - beszerezte a szükséges okiratokat a földhivataltól és még a takarékszövetkezetet a szóban forgó szerződés megkötése során - 30 évvel ezelőtt (!) - képviselő személyeket is meghallgatta. Mindezen bizonyítékok egyértelműen cáfolták I.r. alperes állításait.: az okiratok és a földhivatali bejegyzések alapján egyértelműen megállapítható volt, hogy az első ingatlan vételárának nagyobb, 70%-os része nem származhatott az I.r. alperes különvagyonát képező ingatlan eladásából, mert ez utóbbi egy évvel később történt. A takarékszövetkezet meghallgatott alkalmazottai pedig elképzelhetetlennek nevezték, hogy a takarékszövetkezet - a kölcsönszerződésben foglaltakkal ellentétben - ne az eladónak, hanem a vevőnek fizette volna ki a lakáscélú hitel összegét.

I.r. alperes tényállításainak megdőlésére tekintettel a felek végül egyezséget kötöttek, melyben I.r. alperes kötelezettséget vállalt egy meghatározott, ügyfelem által elfogadott összeg ügyfelemnek történő megfizetésére. Felek a házastársi vagyonközösségüket ezzel teljes körűen megszüntetettnek minősítették és kijelentették, hogy ezen a jogcímen egymással szemben - az egyezségben foglaltak megvalósulása esetén - igényt nem érvényesítenek. A bíróság a felek egyezségét jóváhagyta.

Dr. Fülöp Botond

2017. február 19.

A honlapon található információk csupán tájékoztató jellegűek, nem minősülnek jogi vagy egyéb szakmai tanácsnak. A felhasználó ezen információkra alapított döntése, illetve cselekménye ennél fogva kizárólag a felhasználó felelőssége. Amennyiben tanácsra van szüksége konkrét jogi problémájával kapcsolatban, vagy a honlapon közölt információkról szeretne további tájékoztatást kapni, kérem, döntése meghozatala előtt feltétlenül lépjen kapcsolatba velem.

Hasonló jogi problémája van? Lépjen velem kapcsolatba itt!

Regisztráljon honlapomra! Évi 3.000,- Ft használati díj megfizetése ellenében - a Felhasználási Feltételekben foglaltak szerint - egy éven át korlátlan hozzáférést kap a honlap díjköteles tartalmi elemeihez is, melyek jelenleg az alábbiak:

Ezen túl, a regisztrált felhasználókat e-mailben tájékoztatom, valahányszor új tartalom kerül a honlapra.

A regisztráció édekében töltse ki az alábbi regisztrációs űrlapot!

Új regisztráció

Ezt a honlapot dr. Fülöp Botond, a Pécsi Ügyvédi Kamarában bejegyzett ügyvéd tartja fenn az ügyvédekre vonatkozó jogszabályok és belső szabályzatok szerint, melyek az ügyféljogokra vonatkozó tájékoztatással együtt a http://www.magyarugyvedikamara.hu  honlapon találhatók.

Elérhetőség

Dr. Fülöp Botond Pécs, Király u. 15.

Komló, "Tröszt" irodaház
Pécsi út 1.
Tel./Fax: +36.72/281-299
Mobil: +36.70/592-7517
drfulopbotond@gmail.com