Jogszabály által előrt kötelező versenyeztetési eljárás nélkül megkötött adásvételi szerződés semmissége

 

A Pécsi Törvényszék jogerős közbenső ítélete szerint semmis az az adásvételi szerződés, melyet az önkormányzat a vagyonrendeletében előírt kötelező versenyeztetési eljárás mellőzésével kötött meg.

 

Ügyfelem, egy települési önkormányzat, önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanokat adott el alperesnek, az akkori polgármester közeli hozzátartozójának. A szerződés megkötése előtt versenyeztetési eljárás lefolytatására nem került sor, annak ellenére, hogy az, a szerződéssel átruházott vagyontömeg értékére tekintettel, az önkormányat vagyonrendelete alapján kötelező lett volna. A szerződést - a képviselő-testület határozatba foglalt felhatalmazása alapján - az alpolgármester írta alá az eladó önkormányzat nevében.

 

Miután a felek között az ingatlanok visszavásárlására vonatkozó tárgyalások nem vezettek eredményre, keresetet nyújtottunk be a szerződés semmisségének megállapítása és az eredeti állapot helyreállítása iránt. Azt állítottuk, hogy a szerződés jogszabályba ütközik, ezért semmis, mert a szerződés tárgyát képező vagyontárgyak együttes éréke a rendeletben rögzített értékhatárt meghaladta, ennek ellenére a rendelet által előírt kötelező versenyeztetési eljárás mellőzésével került sor az adásvételi szerződés megkötésére. Utaltunk a legújabb felsőbírósági joggyakorlatra, mely szerint a szerződés önkormányzati rendelet polgári jogi jogviszonyt szabályozó olyan kötelező rendelkezésébe való ütközése esetén, amely lényegi módon szabályozza a jogviszony létrejöttével kapcsolatos eljárást, a képviseleti jogosultságot, a szerződés tartalmát vagy egyéb lényeges körülményeket, anélkül is lelhetőség van az érvénytelenségének a megállapítására, hogy maga a jogszabály ezt a szankciót fűzné a megsértéséhez. Ezen túémenően hivatkoztunk a szerződés alaki okból fennálló semmisségére, mert a (régi) Ptk. 29.§ (3) bekezdésébe ütköző módon a nem törvényes szervezeti képviselő által aláírt szerződést az önkormányzat nevében nem két, képviseleti joggal felruházott személy írta alá, hanem kizárólag az alpolgármester. Ezen túlmenően hivatkoztunk arra is, hogy a szerződés nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközik, mivel annak révén önkormányzati tulajdonban lévő vagyontárgyakat a polgármester közeli hozzátartozója szerzett meg közvetlenül a jogszabály által előírt kötelező versenyeztetési eljárás mellőzésével.

 

Az elsőfokú bíróság keresetünket elutasította, mivel a szerződés semmisségét a keresetben foglalt egyik ok alapján sem találta megállapíthatónak. Az alaki semmisséggel kapcsolatban úgy foglalt állást, hogy az alpolgármester, mint települési képviselő, a szerződés léterjöttének időpontjában hatályos önkrományzati törvény kifejezett felhatalmazó rendelkezése alapján képviselhette a képviselő-testületet, s a Ptk. 29.§ (3) bekezdése csak akkor alkalmazandó, ha jogszabály másként nem rendelkezik. A versenyeztetési eljárás mellőzésére alapított semmisségi okkal kapcsolatban kifejtette, hogy a kötelező versenyeztetési eljárás lefolytatására kétségtelenül nem került sor, s ennek folytán a szerződés jogszabályba ütközik. A smmisség megállapítását azonban a Ptk. 4.§ (4) bekezdése alapján nem látta lehetségesnek, mivel a felperes olyan semmisségi okra hivatkozott, "melyet felróható magatartásával maga idézett elő akkor, amikor nem az önmaga által alkotott avgyonrendelet alapján járt el" az ingatlanok értékesítésekor. A nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközés kérdésével az elsőfokú bíróság egyáltalán nem foglalkozott (ezzel lényeges eljárási szabálysértést követett el).

 

A fellebbezésünk alapján eljárt Pécsi Törvényszék az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és megállapította, hogy a perbeli adásvételi szerződés semmis. A másodfokú bíróság úgy találta, hogy a szerződést az alpolgármester egy személyben nem írhatta volna alá, mert ez az eljárás a Ptk. 29.§ (3) bekezdésébe ütközött. 

 

Az alperes felülvizsgálati indítványa alapján eljárt Kúria a jogerős közbenső ítletet hatályon kívül helyezte és a másodfokú bíróságot új eljárásra utasította. A Kúria jogi álláspontja szerint ugyanis az önkormányzati törvény felhatalmazó rendelkezése a Ptk. 29.§ (3) bekezdése értelmében vett, eltérést engedő jogszabálynak tekintendő, márpedig az önkormányzati törvény általános érvénnyel rendelkezett arról, hogy a települési képviselő megbízás alapján kéviselheti a képviselő-tetsületet. A szerződést aláíró alpolgármester pedig települési képviselő volt. 

 

A megismételt másodfokú eljárásban a másodfokú bíróság az általunk megjelölt második semmisségi okot is alaposnak találta és ismét megállapította a perbeli adásváteli szerződés semmisségét, ezúttal a jogszabály által kötelezően előírt versenyeztetési eljárás mellőzése miatt. Az eljárás várhatóan ismét a Kúrián folytatódik majd.

 

Az ügy, az érintett anyagi jogi szabályok értelmezésén és alkalmazásán túl, eljárásjogi kérdéseket is felvet. Nevezetesen azt, hogy az új Pp. megalkotása során célszerű lenne a bíróságokat arra kötelezni, hogy a jogalap tekintetében "merítséki ki a keresetet", vagyis kötelező legyen minden fokon minden kereseti, illetve fellebbezési érv teljes körű elbírálása annak érdekében, hogy elkerülhető legyen az a felesleges "pingpongozás" az ügyfelek hátrányára, mely a kereseti és fellebbezési érvek egyenként történő elbírálásából adódik, vagyis hogy ne kelljen az ügyfeleknek érvenként végigjárniuk a teljes jogorvoslati rendszert. Egy ilyen módosítással akár évekkel lehetne lerövidíteni a bírósági eljárások időtartamát, a felek által megspórolt perköltségről nem is beszélve.

 

Dr. Fülöp Botond

 

2016. január 31.

 

A honlapon található információk csupán tájékoztató jellegűek, nem minősülnek jogi vagy egyéb szakmai tanácsnak. A felhasználó ezen információkra alapított döntése, illetve cselekménye ennél fogva kizárólag a felhasználó felelőssége. Amennyiben tanácsra van szüksége konkrét jogi problémájával kapcsolatban, vagy a honlapon közölt információkról szeretne további tájékoztatást kapni, kérem, döntése meghozatala előtt feltétlenül lépjen kapcsolatba velem.